【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】「宅經(jīng)濟(jì)」持續(xù)帶動(dòng)物流倉儲(chǔ)成為商用不動(dòng)產(chǎn)熱門產(chǎn)品，但以投資角度來說，物流倉儲(chǔ)真是個(gè)好主意？世邦魏理仕不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師聯(lián)合事務(wù)所所長施甫學(xué)表示，從商用不動(dòng)產(chǎn)收益率來看，物流類不動(dòng)產(chǎn)表現(xiàn)真的不錯(cuò)。施甫學(xué)指出，保險(xiǎn)業(yè)投資商用不動(dòng)產(chǎn)的收益率水準(zhǔn)，深受央行利率政策影響──以歷史來看，最高報(bào)酬率落在2012年11月的2.875％，後因央行降息逐步降低，最低來到2020年3月的2.095％，2022年央行兩次升息後已來到2.47％；壽險(xiǎn)業(yè)為取得優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，僅能以符合最低收益率門檻的價(jià)格出手。世邦魏理仕認(rèn)為，隨著美國未來持續(xù)升息，下半年內(nèi)臺(tái)灣央行升息機(jī)率仍高，目前壽險(xiǎn)業(yè)評(píng)估標(biāo)的(報(bào)酬率)至少需要2.7％。
 
軌道經(jīng)濟(jì)發(fā)威 鶯歌後勢看漲
 
施甫學(xué)表示，以現(xiàn)況臺(tái)北市A級(jí)辦公室精華地區(qū)投資報(bào)酬率僅2.1~2.4％水準(zhǔn)來看，若短期內(nèi)租金無法顯著提升，而賣方又期待售價(jià)維持既有水準(zhǔn)，則A辦產(chǎn)品對壽險(xiǎn)業(yè)者的吸引力將大幅降低。因此近期投資人目光逐漸轉(zhuǎn)向報(bào)酬率相對較高之非核心地區(qū)廠辦、倉儲(chǔ)物流及具開發(fā)效益之工業(yè)土地等資產(chǎn)，以即時(shí)收益角度來說，預(yù)期投資報(bào)酬率能達(dá)3％~3.5％的標(biāo)的，將成為熱門追逐焦點(diǎn)。此外，隨著國內(nèi)多家企業(yè)宣布在南臺(tái)灣擴(kuò)張或設(shè)立研發(fā)中心，加上政府積極建設(shè)南部半導(dǎo)體S廊帶，以及新興工業(yè)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開發(fā)，都將催化吸引更多資金南下尋找不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。因應(yīng)臺(tái)灣在工業(yè)及物流上的強(qiáng)勁發(fā)展趨勢，世邦魏理仕臺(tái)灣資本市場部於今(2022)年七月，已正式成立「工業(yè)及物流服務(wù)單位」(ILS)，將以臺(tái)灣工業(yè)及物流交易，為主要核心業(yè)務(wù)。
 
物流倉儲(chǔ)的熱門，連帶使得工業(yè)地覓地難度加高，近幾年熱點(diǎn)城市桃園市的工業(yè)地更是供不應(yīng)求，已出現(xiàn)外溢效應(yīng)、往西、南移的趨勢，下一個(gè)熱點(diǎn)在哪裡? 世邦魏理仕臺(tái)灣資本市場部看好鶯歌──擁有2022年底前將完成，鶯歌車站旁的三鶯轉(zhuǎn)運(yùn)站，還有近日新北市交通局才宣布，預(yù)計(jì)於明年完工的捷運(yùn)三鶯線；更藉由人行通廊串聯(lián)臺(tái)鐵、捷運(yùn)、公車、YouBike等大眾運(yùn)輸，建構(gòu)完整的公共運(yùn)輸轉(zhuǎn)乘區(qū)，真正發(fā)揮軌道經(jīng)濟(jì)綜效，再加上政府力挺的「工業(yè)區(qū)立體化政策」，真正落實(shí)以大眾運(yùn)輸為導(dǎo)向(TOD)的區(qū)域前景，後勢看漲!
 
「抗跌保值」特性仍受投資者偏愛
 
世邦魏理仕臺(tái)灣資本市場部表示，雖然近期無論是機(jī)構(gòu)投資人或是開發(fā)商，對於具收益性商用不動(dòng)產(chǎn)或開發(fā)型之土地，多因政府政策明顯緊縮，轉(zhuǎn)而採取保守態(tài)度，評(píng)估時(shí)間也拉長，導(dǎo)致整體交易量相較2021年同期萎縮，但據(jù)第一線市場觀察發(fā)現(xiàn)，具有「抗跌保值」特性的土地，仍能在現(xiàn)今市況下，獲得投資者青睞。譬如具有產(chǎn)權(quán)完整、無須耗費(fèi)時(shí)間成本整合、可立即開發(fā)的重劃區(qū)土地；或是擁有軌道經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、具可延續(xù)再開發(fā)條件，基期相對較低的土地都是。
 
世邦魏理仕臺(tái)灣資本市場部獨(dú)家受託辦理標(biāo)售、預(yù)計(jì)於2022年11月3日開標(biāo)的新北市鶯歌區(qū)永吉段工業(yè)土地，基地正臨鶯桃路(20米)及永吉街雙出入口。鄰近鶯歌火車站、距未來捷運(yùn)三鶯線LB11永吉公園站僅300公尺，更具有緊鄰桃園、龜山、八德等地緣產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。根據(jù)世邦魏理仕臺(tái)灣研究部統(tǒng)計(jì)，近三年來鶯歌區(qū)大型不動(dòng)產(chǎn)交易金額共新臺(tái)幣41億元，雖然交易件數(shù)不多，但每筆交易平均面積達(dá)三千坪以上，因而吸引建商及自用型買方進(jìn)場。此次釋出的鶯歌區(qū)永吉段土地，面積逾3,300坪，為完整工業(yè)地塊，且適用工業(yè)區(qū)立體化方案，相當(dāng)具有抗跌保值潛力。